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别墅求大 传统的就是流行的

  记者 张 君

  近期,有业内人士频频发声,“2013年是深圳豪宅市场元年。纵观整个深圳市场,2013年豪宅项目相继推出,从户型尺度到建筑品质多方面均突破以往,形成了全新的价值体系”。不断被刷新的豪宅售价纪录也从侧面反映了这一点,从纯水岸15到观澜湖高尔夫大宅,这些明星豪宅可谓越贵越火。

  别墅价值优于其他豪宅形态

  不久前,福田有一项目被曝其顶层复式在市规划国土委网上备案价25万元/平方米,一套总价算下来要2亿。作为顶级豪宅形态的别墅反而在价格上居于次位。

  对此,分析人士认为一方面在高回报率下,开发商不断放大大平层、顶层复式、高端公寓的核心价值,包括地段、产品包装和附加服务等推动这类豪宅价格屡创新高。另一方面,在“禁墅令”下,别墅转向稀缺,市场上更多的是联排、叠拼等类别墅产品,不是真正意义上的别墅。别墅最根本的特征是最大限度地占据优质土地资源,是独门独栋独院,容积率极低的物业。从市场经验来看,别墅尤其是独栋别墅的使用和投资价值更大。

  香蜜湖、华侨城、蛇口是深圳豪宅分布非常密集的区域,这些片区由于良好的市政配套和规划,在环境、氛围上都成为豪宅生长的沃土。从早期形成的银湖、香蜜湖、大南山、华侨城到深圳大小梅沙再到现在的观澜湖,深圳别墅经历了典型的从内而外,向东西两翼发展的过程,符合城市格局的变化规律。因为产品和自然资源稀缺,别墅的价值一次次得到验证。

  早期别墅以城市中心区域为据点

  银湖的别墅开发始于上世纪90年代初,是深圳第一代别墅区。银湖别墅区三面环山,山谷中有金银二湖,风景优美,聚集金湖山庄、齐明山庄、颐园别墅、棕榈泉别墅和银谷别墅等,内外连成一片,成为深圳别墅极集中片区。购买银湖别墅的人群大多是深圳第一批富裕起来的人。银湖别墅虽然属于早期规划建设的别墅,建筑密度较高,配套较少,但凭借与市中心近距离的区位优势,即使产品相对落后,在三级市场上,别墅价格依然坚挺。

  香蜜湖板块的别墅产品实际上并不算多,其代表性项目水榭花都、香蜜湖一号、熙园等都是综合形态住宅区,仅部分是别墅产品,且以联排为主。但因该板块处于深圳市中心区,具备市政资源上的相对优势,且产品多有创新,别墅通常获得了惊人的溢价。与银湖类似,香蜜湖片区目前可供开发的土地很少,区域发展空间受限,开发已基本结束。

中天创投  蛇口大南山也属于深圳早期别墅区,山海资源丰富,城市公共配套完善。该板块主要有鲸山别墅、龟山别墅、碧涛苑等别墅区,是深圳历史最悠久的豪宅区。未来太子邮轮母港经济、海上世界国际滨海休闲商务区的建成或将迎来蛇口半山的二次腾飞,带来巨大的人居效益。目前,该区在售别墅大南山紫园仅有11套独栋,最低门槛总价也要4000万元以上。

中天创投  中期别墅以自然资源和人文为支撑

  华侨城的别墅物业主要从2001年开始出现,有东方花园、波托菲诺、燕晗山居等代表。华侨城片区20多年成片综合开发运营的整体价值一直备受公众推崇,成为文化层次较高的新一代财富人群的重要选择,特别是波托菲诺,结合华侨城旅游文化、自然山水资源,建成了密度较低,环境宜人的人文区域,是深圳高端豪宅的标杆。

  大小梅沙位处深圳东部黄金海岸,背倚青山,面朝大海,与市中心保持12公里的适度距离,花30分钟便可远离都市喧嚣。对比以上四大别墅板块,大小梅沙是后起之秀,但豪宅的价值增长更胜一筹,如华侨城天麓、万科天琴湾、联泰梅沙湾等,这些别墅除了占有丰富的山海资源、容积率普遍较低、融合顶尖的建筑设计理念之外,极高的私密性和花园赠送面积、顶级的配套一度使之成为焦点。根据深圳中原研究中心的最新数据显示,这五大板块的别墅均价都在10万元之上,最高达17万元。

  现代别墅以空间订制格局

中天创投  尽管价格几乎以10年十倍的速度上涨,别墅依然更受财智人群的青睐,从最早的跃式到复式、空中别墅、大平层,最后又回归别墅,他们对空间的需求不断发生变化,但没有停止对传统大别墅的追求。

中天创投  近年来深圳城市中心和东西两翼格局约束渐显,向北破局获得更大的空间成为趋势,个人和家族格局如是,尤其是家族格局,现代人的家族观念逐渐淡薄,要想重塑家族的存在感必须要有承载家族精神的宅院,而这种承载在一般的平层住宅难以完成,只有借助大宅院。

中天创投  观澜湖占据20平方公里优质自然景观土地,建筑覆盖率不足1%,每1平方米住宅背后,是99平方米的绿地,容积率仅0.024,几乎仅相当于市区豪宅项目的1/200。观澜湖独栋高尔夫大宅更深处球场中央,呈单线型规划,享双球道景观,被绿色彻底环绕。39套高尔夫大宅将成为深圳永久生态控制线内稀缺别墅,户户配有私家花园,还可以根据个人格局量身定制。

  观澜湖项目负责人认为,平均600-1900平方米的私家花园是业主的标配,部分大宅可达2000平方米。在保持建筑外立面、高度、色彩、风格不变的前提下,观澜湖赋予业主“再造功能格局”的权力。统一开发、统一管理、持续经营,观澜湖别墅区保持了居住格局的和谐,更以国家5A级旅游景区、全球低碳生态景区、世界第一大球会等多重优势得到行业精英、实业家构成的业主群的高度认可。
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